Cómo los Inversionistas de EEUU, Pueden Hacer un Plan Fiscal Sólido para sus Bienes Raíces en el Extranjero

Estructura

Introducción

Se debe tener cuidado para comprender las características, el tipo y la ubicación del inversionista. Así también, con las características y objetivos de inversión. ¿Para qué uso o propósito se realiza la inversión?

• ¿Es para uso personal, desarrollo o simplemente como inversión?
• ¿Qué tipos de ingresos se generan a partir de los bienes inmuebles?
  • Intereses, dividendos, ganancias de capital, servicios; ¿otros?
• El tiempo anticipado y el método que podría tomar la existencia
• ¿Hay alguna intención donativa?
• ¿Es la confidencialidad primordial?
• ¿Está el inversionista dispuesto a presentar declaraciones personales?

La elección de la entidad debe ser considerada cuidadosamente. ¿Será de propiedad total, una empresa conjunta o se utilizarán vehículos de inversión pasivos (por ejemplo, REITS)? La retención y el cumplimiento deben investigarse, y también los impuestos de salida y de regalo y las consideraciones extranjeras.

Estructura Uno: Persona Directa Por Persona Extranjera

• Ingresos por alquileres
  • Ingresos brutos por alquileres gravables al 30%
  • Ingresos netos por alquileres gravables hasta el 37%
• Ganancias de capital a largo plazo
  • LTCG gravables al 20%
  • Retención de FIRPTA al 15% del monto realizado, a menos que se reduzca mediante certificados de retención
• Donaciones o patrimonio Impuesto
  • Se aplica al 40% 
  • El contribuyente puede comprar un seguro a plazo para mejorar el riesgo 
  • Puede utilizar la deuda de NR para reducir el valor

Estructura dos: Inversión por parte de un Extranjero a Través de una Sociedad Doméstica

• Ingresos por alquiler
  • Igual que la inversión directa en la Estructura 1, excepto que no se realizará ninguna retención en el alquiler por parte del arrendatario y la sociedad retenida en el alquiler de ECI se requiere en la sección 1446.
• Ganancias de capital a largo plazo
  • Igual que la inversión directa en la estructura anterior, excepto allí no se impone la retención FIRPTA a la venta de la venta de la propiedad por parte de la sociedad, la sociedad b ‘debe ser retenida en beneficio bajo la sección 1446.
• Impuesto sobre el patrimonio / donaciones
  • Los regalos libres de impuestos deben ser posibles de acuerdo con la excepción intangible.
  • No hay una autoridad clara sobre si se aplicaría el impuesto al patrimonio

Estructura tres: Inversión por parte de un Extranjero a Través de una Asociación Extranjera

• Ingreso de alquiler: igual que con la sociedad doméstica, excepto que el arrendatario debe retener la renta no ECI
• Las ganancias de capital a largo plazo también son las mismas que las anteriores, excepto que el comprador debe retener la venta de la propiedad por parte de la sociedad, sin un certificado de retención.
• El impuesto sobre donaciones / patrimonio también se tratará de la misma manera, pero habrá un argumento un poco mejor disponible para evitar el impuesto al patrimonio.

Estructura Cuatro: Confianza Alternativa

• El fideicomisario transfiere efectivo a FT, luego el administrador fiduciario compra la propiedad. El fideicomitente no puede tener ningún derecho de uso de la propiedad del fideicomiso, ni ningún dominio ni control sobre el fideicomiso. Esto es a menudo un factor decisivo para los inversores.
• Si se ejecuta correctamente, no entran en juego los impuestos sobre donaciones cuando se financia el fideicomiso, ni los impuestos sobre la herencia cuando muere el colono.
• Las consecuencias del impuesto sobre la renta son las mismas que para los inversionistas individuales anteriores, por ejemplo, Se aplican las tarifas de LTCG
• También se puede utilizar un fideicomiso nacional, pero se aplica el impuesto NII del 3.8%.

Estructura Cinco: Inversión de un Individuo Extranjero a través de una Corporación Extranjera

Para el individuo

• No se aplican impuestos sobre la renta sobre distribuciones o dividendos o montos de §301 (c) (3)
• No hay impuesto sobre el patrimonio de EE.UU.

Para la corporación

• El ingreso bruto de alquiler estará sujeto a impuestos al 30% mediante la retención por parte del arrendatario.
  • El ingreso neto de alquiler estará sujeto a impuestos a una tasa impositiva del 21%. El Impuesto a las Ganancias de Sucursal (BPT) se aplica al 30% o menos en términos de las tasas del tratado
• Las ganancias de las ventas están sujetas a impuestos al 21% con la retención de FIRPTA en la venta de propiedades por parte de FC.

Estructura Seis: Inversión por un Extranjero a través de una Corporación Nacional

Para el individuo

• Impuesto sobre la renta: impuesto de retención sobre distribuciones de dividendos o § 301 (0 (3) montos, pero no sobre montos de liquidación.
• Impuesto sobre el patrimonio: S. impuesto sobre el patrimonio es aplicable.

Para la Corporación

• Los ingresos netos por concepto de alquileres están sujetos a impuestos a una tasa del 21%, mientras que los impuestos de retención de dividendos se aplican al 30% o menos en términos del tratado.
• Ganancia de la venta: la ganancia está sujeta a impuestos en el 21%, pero no se aplican impuestos sobre las distribuciones de liquidación después de vender todos los activos en transacciones imponibles.

Estructura Siete: Inversión por Parte de un Extranjero a Través de una Corporación Extranjera y Nacional

Para el individuo extranjero

• No tiene consecuencias para el individuo

Para la Corporación extranjera

• Los dividendos de la misma están sujetos a impuestos al 30% o a una tasa de tratado inferior. Necesita un certificado de retención para las distribuciones §301 (c) (2) y las distribuciones 301 (c) (3) imponibles.
• Las distribuciones de liquidación de una corporación de EE. UU., pueden estar exentas de impuestos por excepción de limpieza.
• La venta de acciones de la Corporación de EE. UU., generalmente está sujeta a impuestos corporativos regulares a una tasa del 21%.

Para la Corporación de los EE. UU.

• Tanto los ingresos por alquiler como las ganancias están sujetos a impuestos a una tasa del 21%.

Estructura Ocho: Prioridad de Consolidación de Múltiples Propiedades

• Las personas extranjeras son propietarias de una corporación extranjera que posee una corporación estadounidense que posee propiedades 1; 2 y 3, etc. en los EE. UU.
  • Las ganancias y las pérdidas pueden compensarse.
  • Sin embargo, cuando la propiedad uno se vende con una ganancia, se vuelve difícil para la Corporación de los Estados Unidos repatriar el producto sin dividendo WHT, hasta que el tratado permita la ZWD.

Estructura Nueve: Múltiples Propiedades. Distribución de las Ganancias de la Venta Prioritaria.

• La persona extranjera es propietaria de una corporación extranjera que posee los Estados Unidos [propiedades 1; 2; 3 etc.
  • Las ganancias y pérdidas no pueden ser compensadas.
  • Cuando la propiedad 1 de EE. UU. Vende todas las propiedades con una ganancia sustancial, puede liquidar libre de impuestos por excepción de limpieza.
  • ¡SIN EMBARGO, CONSIDERA UNA FUSIÓN!

Estructura Diez: Interés de Cartera Sociedad Prestamista

• Los socios extranjeros son propietarios de una asociación extranjera, pero ninguno de los socios tiene más del 10% de participación en la PF.
• La Sociedad Extranjera es propietaria de una corporación extranjera
• La empresa extranjera es propietaria de una Corporación de los Estados Unidos
• La Corporación de los Estados Unidos posee bienes inmuebles en los Estados Unidos con un préstamo otorgado por la Asociación Extranjera
• La Corporación de los Estados Unidos paga intereses a la Sociedad Extranjera

Estructura 11: Voto Dividido de Intereses de Cartera / Estructura de Valor

• La persona extranjera es propietaria del 100% de una Corporación extranjera, FC1
• El FC1 otorga un préstamo a una Corporación de los Estados Unidos (US Corp) que posee el 95% del valor y el 0% del voto del mismo FC1.
• Corporación americana. compra una propiedad real con el préstamo y paga los intereses de la cartera a FC1.
• Otro accionista posee el 100% de la empresa extranjera, FC2.
• FC2 posee el 5% de los bienes inmuebles por valor y el 100% por voto (la prueba del 10% para los accionistas basada en el poder de voto).

Reits Como Opción De Inversión Alternativa

Dividendos de Reits

• Dividendos ordinarios (§§ 1441 y 1442)
  • Ingresos del FDAP sujetos a un impuesto de retención del 30% o tasa de tratado más baja
• Dividendo por ganancias de capital (§ 897 (h) (1):
  • En relación con la venta de bienes raíces, está sujeto a impuestos bajo FIRPTA. REIT retiene el impuesto del 35% y el accionista debe presentar una declaración de impuestos.
• Regla REIT que se cotiza en bolsa
  • Aplicable a personas extranjeras que poseen un 10% o menos de acciones durante al menos un año
  • Esto se tratará como un dividendo ordinario sujeto a 30 % de impuesto de retención o tasa de tratado más baja
  • El beneficio que esto proporcionará es que se paga menos impuesto que el general. No hay requisitos para presentar declaraciones de impuestos y no hay impuesto sobre las ganancias de la sucursal en el accionariado corporativo extranjero.

Reits – Venta de Acciones de Reit

Todas las ganancias están sujetas a impuestos bajo FIRPTA, excepto el REIT que se cotiza en bolsa. No hay impuesto sobre los accionistas que poseen menos del 10% o menos, ya que no USRPHC en términos de §897 (c) (3). Otra excepción recae en el REIT controlado nacionalmente. Se considera controlado a nivel nacional si el 50% o más del REIT es propiedad de personas de los EE. UU. Durante los últimos 5 años, o si es menor, el tiempo que el REIT ha estado en existencia. No hay impuestos ya que no USRPI en términos de §897 (h) (2). Excepción de la Ley PATH: acciones REIT ya sean públicas o privadas, mantenidas por ciertas entidades que cotizan en bolsa y vehículos colectivos.

Tratado de Impuestos de Reits

El Tratado Modelo de los Estados Unidos de 2006 prevé:

• No se aplica una tasa de dividendos del 5% a los dividendos de REIT
• Se aplica una tasa de dividendos del 15% sobre los dividendos ordinarios de REIT si:
  • El beneficiario real es un individuo o fondo de pensiones, en cualquiera de los casos que no tenga más del 10% de participación en REIT
  • Los dividendos son pagado con respecto a la clase de acciones que cotiza en bolsa y el beneficiario efectivo posee un interés de no más del 5% de cualquier clase de acciones de REIT
  • O, si el beneficiario efectivo tiene un interés de no más del 10% en el REIT y el REIT diversificado
• Un REIT se considerará diversificado en términos del Tratado Modelo de 2006 si el valor de ninguna participación individual en bienes raíces excede el 10% de sus intereses totales en bienes inmuebles. Propiedad de ejecución hipotecaria no se considera un interés en bienes raíces. Según la explicación técnica del modelo de los EE. UU., de 2006, la distribución de las ganancias atribuibles a la enajenación de un «interés» de los bienes raíces de los EE. UU., de un REIT no será un dividendo, sino que estará sujeta a impuestos como ganancia de los bienes inmuebles.

Retención de Reits

• La retención de FIRPTA está regulada en este contexto por Treas. Reg. §1.1445-8
  • En consecuencia, la retención del 35% de los dividendos de ganancias de capital o, si es mayor, la cantidad más grande que podría haberse designado como dividendos de ganancias de capital. Poner al día las retenciones para designaciones o distribución previa como dividendos de ganancias de capital.
• IRC § 1445 (e) (3) un impuesto de retención del 10% sobre distribuciones no dividendas por USRPHCs. Como se mencionó anteriormente, si una distribución de un REIT es de ganancia en la disposición de un USRPI bajo §897 (h) (1), la entidad distribuidora generalmente debe retener el 35% bajo 1445 (e) (6).

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