Cómo los Inversores Inmobiliarios Estructuran Sus Propiedades como una Serie LLC

La Doctrina de Asuntos Internos

⇒ Esta doctrina resuelve los conflictos de leyes estatales entre corporaciones.

⇒ Según la doctrina, las leyes del estado de organización de una entidad gobiernan los asuntos internos de la entidad.

⇒ Esto se entiende como la regulación de las relaciones entre los accionistas y la administración y el establecimiento de la responsabilidad limitada de los accionistas por las deudas corporativas.

⇒ Aunque la administración y los accionistas acordaron voluntariamente formar una relación bajo las leyes del estado de organización, la doctrina parece mucho más cuestionable para las reclamaciones de terceros contra los accionistas debido a la naturaleza frecuentemente involuntaria de tales reclamaciones.

⇒ A pesar de lo anterior, la aplicación de la doctrina está firmemente establecida en la ley.

Codificación en Algunos Estados

Algunos estados han codificado ciertos aspectos de la doctrina de asuntos internos. En términos de los estatutos de Carolina del Norte, las leyes de Delaware (como en el ejemplo anterior) gobernarían los asuntos internos de la LLC en serie y la responsabilidad de sus gerentes y miembros. Sin embargo, hay una advertencia en la ley: La doctrina de asuntos internos no está permitida para otorgar mayores derechos a la serie de Delaware que los que la ley de Carolina del Norte impone a las LLC de Carolina del Norte. Esto es un golpe a la viabilidad de la protección de los escudos internos contra reclamaciones de terceros.

Interpretación Judicial en Carolina del Norte

Los tribunales de Carolina del Norte probablemente argumentarían que los escudos internos otorgan privilegios a la LLC en serie de Delaware que están muy por encima de los autorizados para las LLC de Carolina del Norte antes de aceptar que las series simplemente proporcionan herramientas para gestionar los asuntos internos bajo la ley de Delaware. Este asunto sigue sin resolverse y añade a la incertidumbre general.

Preocupaciones Adicionales sobre las LLC en Serie

Existen aún más preocupaciones sobre las LLC en serie, algunas originadas por sus clasificaciones fiscales inciertas. Una de las preguntas es sobre la importancia de una estructura de serie en la identificación de entidades comerciales relevantes bajo las regulaciones de clasificación de la Sec. 7701.

Estas regulaciones permiten a una entidad comercial, excluyendo las corporaciones per se, elegir su clasificación fiscal federal. Una empresa comercial con múltiples miembros puede optar por ser tratada como una corporación o una sociedad. Una entidad comercial con un solo miembro puede elegir ser tratada como una corporación o una entidad desestimada.

Una serie puede tener sus propios miembros, activos, pasivos y propósito dentro de una LLC maestra. La pregunta es si la LLC maestra, la serie o ambas, constituyen una entidad comercial o entidades que pueden elegir clasificaciones fiscales.

Las regulaciones definen una entidad comercial en términos de clasificación. Cualquier entidad reconocida para fines fiscales federales que no sea un fideicomiso o una entidad especialmente tratada es una entidad comercial.

La existencia de una entidad comercial no está conectada con el estatus de la entidad bajo la ley estatal. La entidad puede incluso resultar de un acuerdo contractual para llevar a cabo un comercio, negocio, operación financiera o una aventura y dividir las ganancias resultantes.

Las regulaciones dejan claro que la mera copropiedad de propiedad no justifica una entidad separada de sus propietarios, incluso para propiedad arrendada o alquilada.

Conclusiones Alternativas sobre las LLC en Serie

Varias conclusiones alternativas son defendibles sobre qué entidades existen para fines de clasificación en relación con la diversa relación dentro de una estructura de LLC en serie. Tres parecen especialmente notables:

⇒ El sistema fiscal podría considerar una estructura de serie como insignificante. Esto significa que la clasificación fiscal de la LLC maestra puede determinarse independientemente de si la serie fue establecida bajo la ley estatal. Alternativamente, la LLC puede ser tratada como una única entidad comercial.

⇒ También, el sistema fiscal podría decidir que cada serie es propiedad total de una LLC maestra paraguas. Cuando no se ha hecho ninguna elección, la serie puede ser desestimada, lo que significa que no estaría separada de la LLC maestra. Por lo tanto, la LLC se clasificaría según las elecciones de sus miembros. Reconocería múltiples entidades comerciales, pero la LLC maestra sería considerada la única propietaria de cada serie.

⇒ Por supuesto, el sistema podría considerar la LLC maestra y todas sus series como entidades comerciales separadas y reconocer la propiedad según lo establecido por la ley estatal. Por lo tanto, permitiría determinaciones independientes de las respectivas clasificaciones fiscales. Así, la clasificación fiscal surgiría del tratamiento de las LLC por la ley estatal.

Posición del IRS

Informalmente, el IRS ha fallado consistentemente con la alternativa tres anterior. En consecuencia, cada serie determina su clasificación por separado para fines fiscales federales.

En el Fallo 200803004, el IRS consideró un fideicomiso comercial compuesto por tres carteras tratadas como compañías de inversión reguladas separadas para reorganizarse como una LLC en serie. Cada cartera formaría una serie en una LLC maestra. Cada serie tendría sus propios activos, pasivos y ganancias, así como sus propios objetivos, políticas y propietarios únicos.

El IRS concluyó rápidamente que cada serie constituía una entidad comercial. Basaron esto en la afirmación de que la clasificación como una entidad desestimada, sociedad o corporación dependía de los propietarios y su elección de esa serie.

La visión del IRS en el fallo anterior se basó en fallos judiciales anteriores que encontraron que el tratamiento de entidad separada era apropiado en el contexto de estructuras de series. El IRS simplemente extendió el tratamiento previo de fideicomisos en serie a las LLC en serie. Si está justificado no puede determinarse a partir de la decisión o los fallos. Se puede asumir que encontraron una separación suficientemente significativa en la situación relativa a las compañías de inversión reguladas para clasificar las diversas series como entidades tributables separadas.

Aunque el fallo anterior abraza la idea de que una LLC en serie puede consistir en varias entidades tributables, es una pregunta abierta si esta clasificación se aplicaría consistentemente. La propiedad compartida y los objetivos comerciales pueden afectar la separación de una serie, que forma la base para el tratamiento separado para fines fiscales.

Lo mismo ocurre con una serie utilizada solo para proteger activos de acreedores sin participar en actividades adicionales. Una serie que simplemente posee propiedad como un vehículo remoto de quiebra puede no calificar como una entidad comercial separada para elegir su clasificación fiscal.

A pesar del fallo anterior, el IRS sigue estudiando qué factores afectan la clasificación de las LLC en serie. No se puede asumir que una LLC en serie siempre calificará como una entidad tributaria separada.

La historia nos enseña que si el IRS emite orientación sobre la clasificación, muchos estados aprobarán legislación sobre las LLC en serie. La incertidumbre impide que las legislaturas estatales lo hagan en este momento. En los últimos once años, solo dos estados promulgaron legislación sobre LLC con múltiples miembros antes de que el IRS las clasificara como sociedades en Rev.Rul. 88-76;25. Después de eso, todos los estados las clasificaron como sociedades en un plazo de ocho años.

Antes de que la legislación de check-in-the-box las clasificara como entidades desestimadas en 1997, pocos estados autorizaban variaciones de una LLC con un solo miembro. Después de eso, todos los estados las siguieron y las aprobaron. Sin embargo, incluso si no se promulga más legislación sobre series por parte de los estados, aún debe considerarse el impacto de las LLC en serie en la planificación fiscal.

Algunas series sin duda se clasificarán como entidades tributables separadas. Esto proporcionará a los contribuyentes nuevas oportunidades y desafíos si operan sus negocios en LLCs. Después de las regulaciones de check-the-box, muchas personas se habían acostumbrado a las LLC con un solo miembro funcionando como «nadas fiscales» ¾ entidades legales desestimadas para fines fiscales. Las LLC en serie ofrecen potencial como «algo fiscal» ¾ con reconocimiento estatal limitado que se considera entidades separadas para fines fiscales SI TIENEN MULTIPLES MIEMBROS. Estas afectan la planificación fiscal independientemente de las posibles leyes estatales futuras.

Estas otras entidades tributables a través de series son fáciles de crear y traen una nueva dinámica a la planificación fiscal para pequeñas empresas, especialmente, a pesar de la mayor carga de cumplimiento. Proporciona otra opción viable para pequeñas empresas y la estructura de entidad legal separada menos práctica utilizada por contribuyentes sofisticados.

Una LLC en serie debería atraer a muchas empresas para fines fiscales, independientemente del estado final de los escudos internos. Ayudará a los contribuyentes que habrían estado dispuestos a operar un negocio en una sola LLC por el bien de su protección de adentro hacia afuera y de afuera hacia adentro, a pesar de la falta de seguridad interna.