Cómo Pueden Calificar los Arrendadores para la Depreciación Completa de sus Mejoras Arrendadas
Los arrendadores pueden optar por la Sección 179 para una propiedad arrendada si el arrendador cumple con los requisitos y califica para un negocio activo.
La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos amplió la definición de la Sección 179. Eliminó la exclusión para la propiedad de la Sección 50(b)(2). La propiedad de la Sección 50(b)(2) se define como la propiedad utilizada predominantemente para proporcionar alojamiento o en relación con viviendas.
En términos del informe de la TCJA, «la propiedad utilizada principalmente para proporcionar alojamiento o en conexión con el suministro de residencia generalmente incluye cosas como camas y otros muebles, refrigeradores y estufas. Incluye otros equipos utilizados dentro de los alojamientos de instalaciones como edificios de apartamentos, dormitorios y cualquier otra instalación o parte de una instalación donde se proporcionan y alquilan alojamientos para dormir. Por supuesto, la propiedad tangible debe estar sujeta a un arrendamiento antes de que los arrendadores puedan reclamar la deducción de la Sección 179.
Para los arrendadores no corporativos, la Sección 179 está plagada de obstáculos. Un arrendador no corporativo solo puede reclamar las deducciones de la Sección 179 si el arrendador produjo (fabricó) la propiedad arrendada. Alternativamente, el plazo del arrendamiento debe ser de menos del 50 por ciento de la vida útil de la propiedad SI el arrendador tuvo deducciones de la Sección 162 para la propiedad por encima del 15 por ciento de los ingresos por alquiler producidos.
Por lo tanto, el propietario de un apartamento puede calificar para lo mismo si contrató a un administrador (costo laboral) y tuvo suficientes gastos en términos de la Sección 162 que exceden el 15 por ciento de los ingresos brutos por alquiler (mantenimiento, servicios públicos, costos de la piscina). En estas circunstancias, se permitirá la elección de gastar ciertos activos comerciales depreciables para la propiedad en el año en que los gastos calificados excedieron el 15 por ciento de los ingresos brutos por alquiler.
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Negocio o actividad comercial activa
Supongamos que las actividades de bienes raíces en alquiler de un contribuyente califican como un negocio o actividad comercial activa. En ese caso, podría generar ingresos o pérdidas que podrían limitar la elección de gasto del contribuyente durante la conducción activa de su negocio o actividad comercial. El código fiscal no nos indica la cantidad de participación necesaria para elevarse al nivel de un negocio o actividad comercial «activa». El nivel de actividad del contribuyente se determina considerando todas las circunstancias. La regulación tiene como objetivo evitar que los inversores pasivos deduzcan los gastos de la Sección 179 de un negocio o actividad comercial.
Un contribuyente está activo en un negocio o actividad comercial si participa activamente, de manera significativa, en la gestión y operaciones del negocio. Un inversor pasivo no califica. Se supone que los empleados están involucrados en la conducción del negocio o actividad comercial. Cuando los cónyuges presentan una declaración conjunta de impuestos sobre la renta, la limitación de los ingresos imponibles de los negocios o actividades comerciales activas se aplica a los ingresos agregados de ambos.
Después de la Ley de Reforma Tributaria de 1986, los comentaristas querían que la regulación fuera más específica, ya que los términos activo y pasivo significan algo diferente a las reglas de actividad pasiva. El Tesoro estuvo de acuerdo en que el estándar de conducta activa para el gasto era un estándar diferente al de la participación material bajo la Sección 469. Sin embargo, no vieron la necesidad de modificar las regulaciones para expresar eso explícitamente.
No se requiere participación material y significativa para el requisito de negocio o actividad comercial activa. La conducta activa es un estándar bajo. La participación en la toma de decisiones es todo lo que se necesita. Las horas de participación del contribuyente no son relevantes.
EJEMPLO
⇒ X tiene un ingreso de $60,000. X participa materialmente en un Anexo C, Ganancia o Pérdida de un negocio, una pérdida de propietario único de $100,000. Las deducciones de la Sección 179 del propietario único son $90,000. Los ingresos del complejo de apartamentos de X son $200,000.
⇒ Parece que X no tiene ingresos de negocio o actividad comercial activa [$60,000 MENOS $100,000 IGUAL A -$40,000].
⇒ SIN EMBARGO: Un complejo de apartamentos es una actividad de negocio o comercial que requiere la participación de X o de su agente. Incluso supervisando a su administrador del complejo de apartamentos, la participación activa de X es adecuada para clasificar los ingresos del apartamento como ingresos de negocio o actividad comercial activa.
⇒ En su Formulario 1040, Declaración de Impuestos sobre la Renta Individual de EE.UU., X tendrá un ingreso de negocio o actividad comercial activa de $160,000 en lugar de una pérdida de $40,000 de un negocio o actividad comercial activa. Por lo tanto, se permiten las deducciones de la Sección 179 en el Anexo C.
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Informes de sociedades y corporaciones S
El Anexo K-1 (Formulario 1065), Participación del socio en ingresos, deducciones, créditos, etc., casilla 2, informe de actividad de alquiler no prohíbe al contribuyente calificar para reclamar la deducción de la Sección 179 para la propiedad arrendada.
El Formulario 8825, Ingresos y gastos de bienes raíces en alquiler de una sociedad o corporación S, es para alquileres de bienes raíces que no entran en el cálculo de ingresos por trabajo por cuenta propia. Todas las actividades de bienes raíces en alquiler se informan en el mismo, ya sea de un negocio o actividad comercial o en la producción de ingresos. Entonces, aunque el informe del Formulario 8825 es pasivo, también es apropiado para alquileres de bienes raíces no pasivos.
El estado de un contribuyente como profesional de bienes raíces se determina a nivel individual. El estado de un alquiler de propiedad como alquiler de bienes raíces se determina a nivel de la sociedad. El alquiler de bienes raíces se incluye en el Formulario 8825, y para un individuo, en el Anexo E, Ingresos o pérdidas complementarias. Esto es así a pesar del estado de actividad pasiva. Las deducciones de la Sección 179 no se informan en el Formulario 8825. Se declaran por separado para una sociedad o corporación S.
El comercio o negocio realizado a través de una sociedad se informa en el Formulario 1065, Declaración de impuestos sobre la renta de la sociedad de EE.UU. Una sociedad no se crea por la mera copropiedad de una propiedad que se arrienda y mantiene. Una sociedad surge tan pronto como los copropietarios prestan servicios a los inquilinos. Los meros tenedores de intereses indivisos en bienes raíces no califican como una sociedad para fines fiscales.
El informe de bienes raíces de alquiler comercial en los Formularios 8825, para transferir a la línea dos del Anexo K, ‘Elementos de participación distributiva del socio, del Formulario 1065 está respaldado por la línea 9 del Formulario 8825, bajo instrucciones. Se discute la aplicación de las nuevas limitaciones de gastos por intereses comerciales bajo la Sección 163(j). Se aplica solo a actividades comerciales o empresariales. Un comercio o negocio para la Sección 163(j) se define bajo la Sección 162. Utiliza el mismo estándar que para la Sección 199A. Por lo tanto, está claro que el IRS espera el informe del Formulario 8825 de actividades de alquiler que califiquen como comercio o negocio.
Los contribuyentes individuales aún deben cumplir con las reglas del arrendador no corporativo. Es posible cuando el arrendador tiene suficientes gastos aparte de los intereses y la depreciación. A pesar de lo mismo, los ingresos o pérdidas afectan los ingresos comerciales o empresariales para fines de la Sección 179.
Los lectores deben tener en cuenta que este artículo tiene como único objetivo transmitir información general sobre estos temas y que FAS CPA & Consultants (FAS) de ninguna manera pretendía que el contenido de este artículo se interpretara como asesoramiento o servicios profesionales de contabilidad, negocios, finanzas, inversiones, legales, fiscales u otros. Este artículo no puede servir como sustituto de dichos servicios o asesoramiento profesional. Cualquier decisión o acción que pueda afectar el negocio del lector no debe basarse únicamente en el contenido de este artículo, sino que debe consultarse con un asesor profesional calificado. FAS no será responsable por ninguna pérdida sufrida por cualquier persona que confíe en esta presentación. Este artículo está sujeto a cambios en cualquier momento y por cualquier motivo.
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