Cómo Evitar El FIRPTA Sobre Las Inversiones Extranjeras En Bienes Raices

FIRPTA por sus siglas en ingles es la abreviación utilizada para la Ley del Impuesto sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles y su objetivo es dominar las ventas de bienes raíces en los Estados Unidos hechas por extranjeros que pueden ser tanto individuos como entidades corporativas. Uno de los objetivos de esta ley es que la parte que compra la propiedad a un vendedor individual extranjero debe retener el 10% del precio de venta y cuando se trata de un vendedor corporativo se debe retener el 35%. Se debe también informar al Departamento de Rentas Internas sobre la transacción y monto retenido aplicado dentro de los primeros 20 días realizada la venta. En caso de que no se cumpla con esta notificación serán responsables del pago de impuesto del vendedor.

Para hacer esto un poco mas claro el ejemplo seria el siguiente. Si un inversor extranjero ha comprado una casa en Florida por la cantidad de $700,000 hace 3 años y ahora desea venderla por $1,000.000, el comprador tendrá que retener $100,000. Por esa cantidad retenida, el vendedor extranjero va a declarar al final del año y pagar entre 15% y 20% de ganancias de capital sobre la diferencia del precio de venta y precio de compra mas las renovaciones.

La desventaja de este reglamento de retención es que aplica aunque la propiedad haya sido vendida en monto de perdida. Sin embargo, la ventaja es que el Departamento de Rentas Internas ha sido notificado de la transacción y el 10% (o de ser el caso el 35%) han sido recibidos, se requiere entonces que el vendedor declare impuestos para el siguiente año y reportar las ganancias y calcular los impuestos de sobre esa ganancia que seria 15%. El 90% de los casos, los vendedores si reciben reembolsos de ese 10% que fue retenido.

¿Qué es en realidad el FIRPTA?

Este proyecto de ley fue aprobado en 1980 y en el 2016 la tasa de retención se incremento y nuevas exenciones fueron agregadas. Esto se estableció para capturar impuestos sobre las ganancias que resultan de la venta de propiedades, donde sus dueños pueden ser corporaciones o sociedades, si el comprador es una entidad extranjera esta no es sujeta a los impuestos sobre la renta estadounidenses. Se impone también que se retenga a los compradores de propiedades inmobiliarias de dueños extranjeros cuando el trato se trata de mas de $300,000.

Ahora, en el 2016 la tasa de retención se incremento al 15% del precio total pagado por el comprador y no solamente sobre las ganancias de capital. Si bien es cierto, este impuesto complica las ventas por parte de los dueños extranjeros de sus bienes inmuebles pero no significa que se trata de una transacción única por tanto el IRS requiere analizar data de hace 5 años atrás.

Este impuesto cobro popularidad cuando empezaron a incrementar los Fondos de Inversion de Bienes Raíces y la disminución de barreras a las inversiones extranjeras en los Estados Unidos. Pero debemos recordar también que esta retención sucede al inicio de la transacción y no al final del año. Se debe estar preparado para mitigar su impacto desde el comienzo, ya que seria desastrosos para el comprador espere para que la transacción ocurra y poder cumplir con esta obligación, principalmente porque los compradores es posible que no estén esperando la retención del 15%.

¿Como el FIRPTA define Bienes Raíces?

La definición impuesta por este acuerdo es un poco mas amplia que otros códigos tributarios, ya que ciertos activos pueden ser considerados como propiedad personal o propiedad que no se asemeja con un bien inmueble para el FIRPTA si clasificaría como propiedad. Esto se da en el caso que el activo tenga todas las características del IRS FIRPTA de ser un activo inherentemente permanente, que revela un espectro amplio de activo que incluye por ejemplo la fibra óptica subterránea. Todos los activos dedicados a la reparación de propiedades como equipo de minería o agricultura pueden caer en el FIRPTA. Así como los activos utilizados en la industria de telecomunicaciones o retail pueden ser capitalizados como propiedad personal, bajo el concepto de FIRPTA también pueden ser categorizados como propiedad. Inclusive algunas transacciones de criptomonedas y se de cuando los tokens involucrados en ofrendas de moneda pueden representar una inversion en tienes raíces en territorio estadounidense.

Retener el FIRPTA es requerido únicamente cuando el 50% o mas del valor de la compañía es representado por propiedades en Estados Unidos en el momento de la venta y 5 años antes de la venta.

El Departamento de Rentas Internas provee detalles de cómo deben ser comprobadas las fechas, incluyendo la fecha del final del año fiscal y las fechas cuando la propiedad fue adquirida. La mejor forms de evitar FIRPTA es cuando el estatus migratorio es ser residente de Estados Unidos. Sin embargo, cuando no es residente se puede evitar este impuesto si:

⇒ Están vendiendo la propiedad por $300,000 o una menor cantidad.

⇒ El comprador firma una declaración jurada, confirmando que se usara la propiedad para residencia principal durante un periodo mínimo de 2 años después de la venta.

Un vendedor extranjeros puede reducir la cantidad retenida del FIRPTA si se aplica a un Certificado de Retención (Formulario 8288-B). Esto quiere decir que necesitarían primero un numero de identificación tributaria y si no lo tienen se debe solicitar antes de cerrar la negociación. Cabe mencionar que obtener el numero de identificación tributaria puede tomar de 4 a 6 semanas para que la aplicación sea procesada. En caso del Certificado de Retención puede tomar hasta 90 días para que el Departamento de Rentas Internas tome acción y pueden existir demoras en el tiempo de procesamiento y el 10% sera depositado hasta que se actúe.