Cómo Evitar El FIRPTA Sobre Las Inversiones Extranjeras En Bienes Raices
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA es la abreviatura de la Ley de Impuestos sobre la Propiedad Inmobiliaria de Inversión Extranjera (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Es una legislación muy importante que regula la venta de bienes inmuebles en Estados Unidos por parte de propietarios extranjeros, ya sean individuos o entidades comerciales. Una de las principales disposiciones de este impuesto sobre bienes raíces extranjeros es que la parte que compra la propiedad en EE. UU. a un vendedor extranjero debe retener el 10% del precio de venta si el vendedor es un individuo y el 35% si es una entidad comercial. El IRS debe ser informado de la transacción y del monto retenido aplicable dentro de los 20 días posteriores a su realización. Si el comprador no cumple con esta obligación, puede ser responsable del pago del impuesto del vendedor.
Para hacer esto un poco más claro, aquí hay un ejemplo con cifras. Si un inversionista extranjero compró una casa en Florida por $700,000 hace tres años y ahora desea venderla por $1 millón, el comprador tendrá que retener $100,000. De ese monto retenido, el vendedor extranjero presentará una declaración de impuestos al final del año y pagará entre el 15% y el 20% sobre las ganancias de capital obtenidas por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, más las renovaciones.
La mala noticia es que la regla de retención de FIRPTA se aplica incluso si la propiedad se vendió con pérdidas. La buena noticia es que, después de que el IRS haya sido notificado de la transacción y haya recibido el 10% (o 35%), el vendedor está obligado a presentar una declaración de impuestos para el año siguiente, reportando la ganancia y el cálculo de impuestos sobre esa ganancia al 15%. La excelente noticia es que en el 90% de los casos, los vendedores obtienen reembolsos del 10% que ha sido retenido.
Impuestos de Retención para Extranjeros por la Venta de Propiedades en EE. UU.: Un Aspecto Clave de FIRPTA
Cuando una persona extranjera vende bienes raíces en Estados Unidos, está sujeta al impuesto de retención de FIRPTA. Este impuesto está diseñado para garantizar que los inversionistas extranjeros paguen impuestos en EE. UU. sobre cualquier ganancia obtenida de la venta de una propiedad en el país. Bajo FIRPTA, el comprador (o cesionario) está obligado a retener un porcentaje del precio bruto de venta y remitirlo al IRS como un anticipo de la posible obligación tributaria del vendedor.
¿Qué es el Impuesto de Retención de FIRPTA?
FIRPTA establece que los vendedores extranjeros de bienes raíces en EE. UU. deben tener impuestos retenidos en el momento de la venta. La tasa de retención estándar es del 15% del precio bruto de venta, independientemente de si el vendedor obtiene una ganancia o una pérdida en la venta. Esta retención no es el impuesto final, sino un mecanismo para asegurar que el IRS pueda recaudar los impuestos adeudados por la venta. Luego, el vendedor extranjero puede presentar una declaración de impuestos en EE. UU. para calcular el impuesto real adeudado y, potencialmente, reclamar un reembolso si la retención excede su obligación tributaria.
¿Quién es Responsable de la Retención?
La responsabilidad de retener y remitir el impuesto recae en el comprador o el agente del comprador, no en el vendedor extranjero. El comprador debe informar la transacción al IRS utilizando el Formulario 8288 y enviar los fondos retenidos dentro de los 20 días posteriores a la transferencia de la propiedad. No cumplir con esta obligación puede resultar en sanciones significativas para el comprador, incluyendo intereses sobre el impuesto no pagado. Si necesitas más información sonre el formulario 8288 mira nuestros artículo Comprendiendo el Formulario 8288 del IRS: Una Guía Integral
Exenciones y Reducciones
Existen exenciones específicas y oportunidades para reducir el impuesto de retención de FIRPTA. Por ejemplo, si la propiedad se vende por $300,000 o menos y el comprador tiene la intención de utilizarla como residencia personal, no se puede requerir la retención. Además, los vendedores extranjeros pueden solicitar un certificado de retención al IRS para reducir o eliminar la retención si pueden demostrar que la obligación tributaria real será menor que la cantidad retenida.
El impuesto de retención para extranjeros bajo FIRPTA es una consideración crítica para cualquier inversionista extranjero que busque vender bienes raíces en EE. UU. Al comprender los requisitos, exenciones y procesos involucrados, tanto compradores como vendedores pueden navegar FIRPTA con mayor confianza y asegurar el cumplimiento de las leyes fiscales de EE. UU. Para obtener asesoramiento personalizado y explorar estrategias para reducir o evitar la retención de FIRPTA, se recomienda encarecidamente consultar con un profesional de impuestos.
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La Ley de Impuestos sobre la Propiedad Inmobiliaria de Inversión Extranjera (FIRPTA) y Usted
⇒ FIRPTA fue promulgada en 1980. En 2016, la tasa de retención aumentó y se agregaron nuevas exenciones.
⇒ FIRPTA está diseñada para capturar impuestos sobre las ganancias que resultan de la venta de intereses en propiedades inmobiliarias en EE.UU., propiedad directa o indirectamente (corporación o sociedad) si el vendedor es una entidad extranjera que no está normalmente sujeta a impuestos sobre la renta en EE.UU.
⇒ Impone un requisito de retención a los COMPRADORES de intereses en propiedades inmobiliarias en EE.UU. de propietarios no estadounidenses si el valor del trato supera los $300,000.
⇒ En 2016, la retención aumentó al 15% del precio total pagado por el comprador y no solo sobre la ganancia de capital.
⇒ FIRPTA complica las ventas por parte de propietarios extranjeros de intereses en bienes raíces en EE.UU. y propiedades asociadas. FIRPTA no solo implica un análisis de datos de una transacción única. A veces, el IRS requiere una revisión retrospectiva de cinco años.
FIRPTA realmente cobró relevancia debido al crecimiento de los REITs (Real Estate Investment Trusts) y a la reducción de las barreras para las inversiones internacionales en EE.UU.
Lo que se debe tener en cuenta es que con FIRPTA, la retención se realiza al inicio de la transacción y no al final del año. Debe prepararse para mitigar su impacto desde el principio. Sería desastroso para un vendedor esperar a que la transacción se realice antes de abordar sus obligaciones con FIRPTA, principalmente porque los vendedores podrían no esperar la retención del 15%.
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Cómo Define FIRPTA la Propiedad Inmobiliaria
La definición de FIRPTA es más amplia que la mayoría de los otros códigos tributarios. En términos de FIRPTA, los activos que comúnmente se consideran propiedad personal o propiedad que no se asemeja a bienes inmuebles pueden ser bienes inmuebles para efectos de FIRPTA.
Esto ocurre si cumplen con los criterios de FIRPTA del IRS para activos «inherentemente permanentes», lo que incluye una gama completa de activos, como el cableado de fibra óptica subterránea, por ejemplo. Todos los activos que están dedicados a servir a una propiedad fija, incluidos los equipos agrícolas y de minería, pueden caer bajo las designaciones de bienes inmuebles de FIRPTA; los activos típicamente utilizados en las industrias de telecomunicaciones, minoristas y de petróleo y gas capitalizan activos que son propiedad personal para fines contables, pero se consideran bienes inmuebles en términos de FIRPTA. Incluso algunas transacciones de criptomonedas pueden estar sujetas a los requisitos de FIRPTA, cuando los tokens involucrados en ofertas iniciales de monedas representan una inversión en bienes raíces en suelo estadounidense.
Venta de Acciones de una Empresa que Posee Bienes Inmuebles en EE.UU.
La retención de FIRPTA es requerida solo si el 50% o más del valor de la empresa (de todos los bienes inmuebles y otros activos comerciales) está representado por intereses en bienes raíces en EE. UU. en el momento de la venta, Y durante los cinco años anteriores a la venta.
La orientación del IRS proporciona detalles sobre todas las fechas que deben probarse explícitamente, incluyendo el final del año fiscal y las fechas específicas en que se adquirió o se dispuso de la propiedad inmobiliaria.
La Revisión Retrospectiva de Cinco Años
Esto puede ser una decisión difícil. Las cosas cambian con el tiempo y las personas (y la administración) van y vienen, y los sistemas financieros se desarrollan y cambian. Si el comprador tiene alguna duda sobre la precisión de los resultados de la prueba del vendedor, creyendo que se basan en datos erróneos o incompletos, el comprador puede rechazar las garantías de exención de FIRPTA y retener el impuesto de todos modos.
Esto se convierte en un verdadero problema cuando es difícil obtener los datos correctos de hace tanto tiempo y cuando se hace necesario reconstruir o aproximar datos, los resultados se vuelven inciertos, al punto de que el comprador podría negarse a aceptarlo y retener el impuesto para mitigar su propio riesgo.
Para crear claridad, los inversionistas extranjeros están agregando mandatos de prueba de FIRPTA en sus acuerdos de accionistas y de venta que a veces reducen el precio de compra de los activos sujetos a retención de FIRPTA.
Es prudente tener su documentación y análisis en orden temprano para evitar revisiones retrospectivas costosas cuando es inconveniente.
Cómo Evitar FIRPTA si Tiene una Tarjeta de Residencia de EE.UU.
La mejor manera de evitar FIRPTA sería si es ciudadano estadounidense o tiene una tarjeta de residencia. Pero para cualquier otro vendedor extranjero que no pueda proporcionar dicha documentación, también hay algunas soluciones para evitar o al menos reducir el monto retenido a través de FIRPTA.
Un vendedor extranjero puede escapar de FIRPTA si:
⇒ Está vendiendo la propiedad por $300,000 o menos, y
⇒ El comprador firma una declaración jurada, confirmando que él o ella utilizará esa propiedad como su residencia principal durante un período mínimo de 2 años después de la venta.
Un vendedor extranjero puede reducir el monto retenido por FIRPTA si solicita un Certificado de Retención (Formulario 8288-B). Si necesitas más información sonre el formulario 8288 mira nuestros artículo Comprendiendo el Formulario 8288 del IRS: Una Guía Integral. Eso significa que primero necesitarían tener un TIN (número de identificación tributaria) y, si no lo tienen, deberían solicitar uno lo antes posible y antes del cierre del trato. Debe tenerse en cuenta que puede tardar entre 4 y 6 semanas para que se procese la solicitud y se emita un TIN. Para el Certificado de Retención en sí, tomará hasta 90 días para que el IRS actúe. En algunos casos, sin embargo, puede haber retrasos en los tiempos de procesamiento y, en tales casos, el 10% se mantendrá en depósito hasta que el IRS tome una decisión y actúe.
Consulta Nuestro Servicio: Planificación Fiscal para Inversionistas Inmobiliarios en EE.UU.
FIRPTA en resumen
⇒ Cuando un ciudadano o compañía extranjera vende una propiedad estadounidense, el comprador debe retener el 10% (si el vendedor es un individuo) o el 35% (si el vendedor es una entidad corporativa) del precio de venta.
⇒ Si el comprador falla en cumplir este regla, ellos son completamente responsables de la totalidad del impuesto de venta.
⇒ Las reglas de FIRPTA aplican aun cuando la propiedad es vendida en perdida.
⇒ El vendedor puede pedir un reembolso después de que el 10% haya sido pagado al Departamento de Rentas Internas y se haya declarado los impuestos el año siguiente.
Propiedades del mismo tipo
Para la exención de la sección 1031 las propiedades intercambiadas deben ser del mismo tipo. Cómo esto puede ser ampliamente interpretado, la legislación provee una lista de las propiedad comunes que son elegibles para beneficiarse de esta reforma. En algunos casos la exención no es aplicable cuando por ejemplo la propiedad ha sido utilizada para uso personal.
Intercambios mixtos
Hay casos especiales y escasos que el IRC permite el aplazamiento en los impuestos de las ganancias de capital cuando los bienes no son del mismo tipo. Por ejemplo, un bien puede ser intercambiado por otros bienes del mismo tipo o ha habido dinero pagado a una de las partes por los bienes. También existen reglas especiales para el intercambio de deudas publicas o otros instrumentos financieros.
Aplazamiento de Intercambio
No es obligatorio que las dos partes de un intercambio sea contextual para poder cumplir con la sección 1031, sin embargo deben cumplir con ciertos requerimientos que son detallados en la legislación del IRC dedicada al aplazamiento de intercambios.
Que es un ITIN?
El ITIN es un número de identification tributaria, emitido por el IRS a individuos que no son elegibles para obtener un numero de la Seguridad Social, pero que también tienen obligación tributarias en los Estados Unidos. No depende en realidad del estatus migratorio y solamente es utilizado para reportar los impuestos federales. Este ITIN consiste de 9 números desde 900-70-0000 hasta 999-99-999. En términos generales, ya sean residentes o no residentes, los individuos, tanto sus dependientes como esposos, que necesiten presentar una declaración de impuestos en Estados Unidos pero no califican para obtener la identificación del Seguro Social se requiere que obtengan un ITIN.
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Qué es el Número de Identificación Tributaria?
El numero de identification tributaria es conocido también como Numero de Identificación del Empleador (EIN por sus siglas en ingles) y otorgado por el Departamento de Rentas Internas a compañías. Estos números puede ser para propietarios único, sociedades, corporaciones o cuál otra entidad corporativa. Se puede necesitar esta identificación por algunos motivos como contratar empleados o empezar algún plan de retiro.
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Los lectores deben tener en cuenta que este artículo solo pretende transmitir información general sobre estos temas y que FAS CPA & Consultants (FAS) de ninguna manera pretende que el contenido de este artículo se interprete como contable, comercial, financiero, de inversión, legal, fiscal u otros consejos o servicios profesionales. Este artículo no puede servir como sustituto de dichos servicios o consejos profesionales. Cualquier decisión o acción que pueda afectar el negocio del lector no debe basarse únicamente en el contenido de este artículo, sino que debe consultarse con un asesor profesional calificado. FAS no será responsable de ninguna pérdida sufrida por cualquier persona que confíe en esta presentación. Este artículo está sujeto a cambios en cualquier momento y por cualquier motivo.
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