Refugios Fiscales para Inversionistas Inmobiliarios en EE.UU.
¿Cuáles son los beneficios fiscales de ser un profesional inmobiliario?
Cuando inviertes en bienes raíces, existe algo llamado refugios fiscales. El beneficio es que cuando usas bienes raíces y financiamiento como hipotecas, utilizas dos refugios fiscales principales: uno es la depreciación que te ayuda a reducir tus impuestos creando una reducción año tras año del valor de la propiedad y esa reducción se aplica como un gasto, tendrás menos ganancias de la actividad inmobiliaria y, por lo tanto, pagarás menos impuestos. El segundo beneficio de una hipoteca en la propiedad es que los intereses de la hipoteca crean una deducción que reduce las ganancias de la empresa o actividad. Entonces, si tienes una propiedad para inversión y tienes una hipoteca, esto te permitirá deducir los intereses, lo que generará una menor ganancia de tu actividad y, por lo tanto, pagarás menos impuestos. También hay otros beneficios como la deducción de los gastos de reparación.
¿Cómo puedo pagar menos impuestos en bienes raíces?
Tenemos dos impuestos, el impuesto sobre la propiedad y el impuesto sobre los ingresos de la actividad de alquiler. Si deseas pagar menos impuestos sobre la propiedad, todo depende de la ubicación y el valor; las propiedades en Nueva York tienen una tasa impositiva más alta en comparación con las propiedades en Miami. Para pagar menos impuestos sobre los ingresos por alquiler es básicamente usar refugios fiscales, como depreciar la propiedad y tener una hipoteca para deducir los intereses.
¿Qué pueden deducir los agentes inmobiliarios de los impuestos?
Los agentes inmobiliarios disfrutan de una clasificación especial en el código y su profesión está relacionada con los bienes raíces; pueden deducir todos los gastos en los que incurren cuando tratan con clientes, cuando visitan clientes o propiedades. Esta deducción se permite para no agentes inmobiliarios pero que son profesionales de bienes raíces solo si tienen una cierta cantidad de horas por año. Pero para los agentes inmobiliarios con licencia activa y que trabajan activamente con clientes en bienes raíces, pueden deducir todos los gastos de la actividad, lo que incluye entretenimiento, kilometraje del automóvil, licencias para bienes raíces, si tienen una empresa pueden deducir el branding de la oficina, si tienen propiedad pueden tomar la depreciación.
¿Cuál es la deducción máxima de impuestos inmobiliarios?
Todo depende de los gastos que tengas y puedas probar. Por ejemplo, si acabas de mejorar tu casa y quieres deducir los gastos, debes tener los recibos. Sin embargo, si tienes un gasto recurrente en la propiedad y puedes verificarlo con una factura, en ese momento el monto que hayas incurrido en la propiedad es deducible, la deducción máxima depende del monto de los gastos y la factura por ese gasto en particular.
¿Cuáles son los tramos de ingresos?
Después de las reformas fiscales de 2012, los tramos han cambiado. Para solteros, por ejemplo, de $0 a $10,000 pagan el 10%, de $10,000 a $40,000 pagan el 12%, de $40,000 a $80,000 pagan el 22%, de $80,000 a $150,000 pagan el 27% y las tasas aumentan hasta llegar a $410,000 donde se paga el 35%. Recuerda que si ganas $200,000 no es que vayas a tener que pagar automáticamente el 27%, la primera porción hasta $10,000 paga el 10%, la segunda porción hasta $40,000 paga el 12%, la tercera porción hasta $80,000 paga el 22% y hasta $200,000 paga el 27%, se aplica por tramos.
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¿Se gravan los ingresos pasivos de manera diferente?
Los ingresos pasivos son ingresos inmobiliarios. La diferencia con los ingresos activos es que provienen de un negocio activo. Por ejemplo, siempre que brindo servicios a mis clientes utilizando mi energía para proporcionar un servicio, eso es un ingreso activo. En ese caso, esos ingresos son 100% gravables y solo puedo igualar esos ingresos activos con gastos activos. Los ingresos pasivos son lo opuesto a los ingresos activos, es algo que no hago, pero obtengo ingresos de ello, por ejemplo, los ingresos por alquiler; solo compro la propiedad y la propiedad genera un alquiler, eso es ingreso pasivo. Los ingresos pasivos y los ingresos activos se gravan de la misma manera, la diferencia es la cantidad de gastos que tengo para la deducción, solo puedo deducir gastos pasivos de los ingresos pasivos. No hay una tributación diferente, solo es una categorización diferente del gasto.
¿Es el inmobiliario un refugio fiscal?
Sí, lo es, porque protege tus ingresos. Pero hay una trampa, siempre que deprecias la propiedad no significa que estés libre de impuestos, siempre que tomas la depreciación solo significa que estás diferiendo el impuesto sobre esa propiedad, porque cuando vendes la propiedad tienes que recuperar la depreciación, lo que significa que compro una propiedad por $300,000 y es una propiedad comercial, cada año voy a depreciar $10,000, así que voy a pagar del ingreso por alquiler de la propiedad menos $10,000, por lo que obviamente mis impuestos se reducen porque estoy pagando menos por las ganancias, pero cuando vendo la propiedad tengo que recuperar cada $10,000 que tomé durante los años que poseí la propiedad y pagar impuestos sobre eso.
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Informes GAAP para Inversionistas Inmobiliarios
Cuando entrevistes a posibles contadores, investiga sus antecedentes. Por ejemplo, ¿tienen inversiones personales en bienes raíces? Discute sus honorarios y consulta sobre sus estrategias de preparación de impuestos. ¿Asisten en la estructuración y registro de negocios?
GAAP vs. Base de Impuestos sobre la Renta
Las empresas inmobiliarias públicas o las empresas inmobiliarias privadas con inversores institucionales como socios requieren informes GAAP según dictan los órganos de gobierno. Sin embargo, los estados financieros basados en impuestos sobre la renta pueden ser más útiles, transparentes e informativos para el resto del universo inmobiliario.
Principios Contables GAAP
US GAAP (Generally Accepted Accounting Principles) es el sistema crítico para las empresas públicas que producen estados financieros. Sin embargo, a pesar de ser un requisito legal para las empresas públicas, GAAP resultará en resultados contables más oscuros que no están tan bien alineados con la economía de un negocio inmobiliario en cuanto a los flujos de efectivo resultantes de los arrendamientos.
GAAP vs. Estados Financieros Basados en Impuestos sobre la Renta
Cargos por Deterioro
Las cosas cambian: Hace veinte años, los precios de los bienes raíces alcanzaron un punto álgido y los financieros asumieron que los precios subirían automáticamente. Hoy en día, la intervención gubernamental y los activistas climáticos dominan, y las empresas inmobiliarias deben tener especial cuidado al determinar el valor justo en condiciones de mercado adversas.
Mundo Según GAAP
⇒ Las empresas deben determinar si algún deterioro afectó el valor de sus propiedades inmobiliarias. Deben registrar un cargo por deterioro en sus ganancias si descubren alguna deterioro.
⇒ Al mantener una propiedad para uso a largo plazo, deben determinar si los flujos de efectivo futuros esperados son menores que el valor en libros justo (Costo – Depreciación Acumulada).
⇒ Si es así, se debe reconocer el deterioro, reduciendo el valor en libros a su valor justo.
⇒ El valor justo de una propiedad a menudo se determina descontando los flujos de efectivo netos futuros utilizados para determinar el deterioro según GAAP.
⇒ Métodos alternativos utilizan ventas comparables o tasas de capitalización («cap» rates).
Dado que los deterioros no son elementos extraordinarios, no se segregan como partidas separadas. Como resultado, los deterioros formarán parte del Ingreso Operativo bajo cualquier subtotal de partida separada en el estado de resultados. A pesar de la probabilidad de que los analistas que calculan EBITDA sumen el cargo por deterioro, no es depreciación ni amortización.
⇒ Se utilizan modelos para probar el deterioro. Muy a menudo, las tasaciones independientes serán requeridas por terceros. A veces se necesitan evaluaciones para determinar si los flujos de efectivo netos futuros no descontados exceden el monto en libros con respecto a las suposiciones en las que se basa el valor terminal.
Por lo tanto, se incluirá, a menos que haya una exclusión especial en los documentos del préstamo si se calculan los convenios financieros (incluyendo EBITDA).
Períodos de Alquiler y Aumentos Graduales
GAAP
⇒ El alquiler se reconoce sobre una base lineal durante la vida del arrendamiento.
⇒ El ingreso mensual de alquiler anterior se reconoce, incluso si la factura para el inquilino es sustancialmente diferente. El flujo de efectivo real producido por el arrendamiento tampoco tiene impacto en el ingreso mensual de alquiler reportado.
⇒ Si el arrendamiento prevé aumentos graduales en el alquiler y períodos de alquiler gratis, estos se tienen en cuenta en la determinación inicial cuando se determina un alquiler constante para la vida del arrendamiento.
Base de Impuestos sobre la Renta
⇒ El informe es directo. El ingreso por alquiler para el Año 1 es de $900,000. Si el Inquilino X paga su alquiler cada mes, el monto facturado por la empresa y el ingreso reportado en la declaración de impuestos de la empresa para 2010 se sincronizarán. El informe refleja los flujos de efectivo generados por el arrendamiento.
Rentas Prepagadas
⇒ Si un inquilino paga el alquiler debido el 1 de enero de 2010 por adelantado el 10 de diciembre de 2009, una empresa que utilice la base de impuestos sobre la renta para el informe reconocería el pago como ingreso durante diciembre de 2009; el flujo de efectivo refleja el tratamiento contable.
⇒ Para los informes GAAP, el ingreso recibido en 2009 se registraría como ingresos diferidos en el balance general (un pasivo) hasta que se ganara en términos del arrendamiento en enero de 2010.
Asignación del Precio de Compra para Bienes Raíces Generadores de Ingresos
GAAP
El precio de compra de una propiedad generadora de ingresos debe asignarse tanto a activos tangibles (terrenos y edificios) como a activos intangibles (incluidos los arrendamientos en vigor y los arrendamientos por encima y por debajo del mercado). Los activos tangibles comprados junto con una propiedad generadora de ingresos incluyen terrenos, mejoras en terrenos, edificios y bienes muebles, incluidos muebles, accesorios y equipos, utilizando valores tasados, valores evaluados de impuestos inmobiliarios, estudios de segregación de costos o cualquier otro método de asignación racional.
Explicación
⇒ La justificación para atribuir valor a los arrendamientos en vigor es que un edificio arrendado tiene más valor incremental que un edificio vacío, que debe ser valorado por separado. El valor incluye ahorros en no proporcionar subsidios de mejoras para los inquilinos que ya están dentro y pagar comisiones de arrendamiento.
⇒ El valor se atribuye a los arrendamientos por encima del mercado igual a los flujos de efectivo descontados de los arrendamientos por encima del mercado en vigor menos las tasas de mercado descontadas, que el comprador pagó en el precio de adquisición.
⇒ Se asigna un valor negativo a una propiedad con arrendamientos en vigor que están por debajo del valor de mercado. El valor negativo es igual a la diferencia entre los flujos de efectivo descontados de los arrendamientos por debajo del mercado y los alquileres a tasas de mercado descontadas.
Si los arrendamientos en vigor tienen cinco años restantes después de la fecha de adquisición, la amortización para el año que finaliza el 31 de diciembre de 2010 sería de $400,000. Se reflejaría como una reducción en el ingreso por alquiler en 2010. Al negociar, el deudor debe considerar cuidadosamente si los activos tangibles están incluidos como activos en cualquier cálculo. Esto se debe a que el valor asignado a ellos podría ser sustancial.
Base de Impuestos sobre la Renta
Ninguna parte del precio de compra se asigna a los arrendamientos. En su lugar, el comprador reportará activos inmobiliarios de $50,000,000. No se reportará ninguna reducción del ingreso por alquiler porque no se amortizan intangibles.
Explicación
El ingreso por alquiler en base de impuestos sería $400,000 más alto que el reportado según GAAP, pero los gastos de depreciación serían más altos debido al mayor valor en libros de la propiedad.
Depreciación
GAAP
La depreciación de edificios y equipos se determina utilizando el método lineal (u otro enfoque sistemático) durante la vida útil del activo.
⇒ Si la vida útil del activo cambia, el valor en libros del activo debe depreciarse en términos de la nueva vida útil estimada.
⇒ Un edificio comercial comprado el 1 de enero de 2010 tiene una vida útil restante de 20 años. El precio de compra fue de $10,000,000. Por lo tanto, la depreciación para el año calendario 2010 sería de $500,000 ($10,000,000 ÷ 20 años).
Informe de Base de Impuestos sobre la Renta
El IRS requiere el uso de vidas útiles, métodos y convenciones estatutarias para depreciar los activos. Por lo tanto, la vida estatutaria para una propiedad comercial comprada en 2010 es de 39 años.
⇒ Un edificio comercial comprado el 1 de enero de 2010 tiene una vida útil restante de 39 años. El precio de compra fue de $10,000,000. Por lo tanto, la depreciación para el año calendario 2010 sería de $246,000 ($10,000,000 ÷ 39 años), $254,000 menos que según GAAP.
⇒ Para los edificios residenciales, la vida útil para el Informe de Base de Impuestos sobre la Renta sería solo de 27½ años. Sin embargo, según GAAP, se aplicaría la misma vida útil de 20 años.
⇒ Según GAAP, las mejoras para inquilinos deben depreciarse durante la vida útil del activo o la vida del arrendamiento del inquilino relacionado, generalmente excluyendo los períodos de opción de ejercicio.
⇒ La depreciación GAAP genera gastos casi cuatro veces mayores que la depreciación según la Base de Impuestos sobre la Renta.
⇒ Bajo GAAP, si el inquilino desocupa el espacio antes del final del arrendamiento, los activos no depreciados pueden ser cancelados instantáneamente a gastos. En contraste, bajo la Base de Impuestos sobre la Renta, los activos permanecerán en servicio cuando un nuevo inquilino se mude, momento en el cual continuarán depreciándose durante el resto de su vida útil estatutaria.
Transacciones con Partes Relacionadas
Muchos propietarios de bienes raíces utilizan empresas afiliadas para proporcionar servicios de arrendamiento, limpieza y otros servicios para sus propiedades. Muchas de estas empresas utilizan el Sistema de Contabilidad de Base de Efectivo.
⇒ Las empresas inmobiliarias que siguen la base de acumulación de impuestos sobre la renta incurren en gastos por servicios prestados por una parte relacionada de base de efectivo que aún no ha pagado, el gasto no puede deducirse de los estados financieros de la base de impuestos sobre la renta hasta que se pague.
Métricas Clave de Rendimiento para Empresas Inmobiliarias
Debes realizar un seguimiento de las métricas clave de rendimiento para tu empresa y para cada una de tus propiedades para optimizar el rendimiento y mejorar la toma de decisiones.
Ingreso Operativo Neto (NOI)
Ingreso total del año (excluyendo hipotecas o impuestos) menos gastos.
Tasa de Capitalización (Cap Rate)
Cuando divides el NOI por el costo de la propiedad (o su valor actual). Una mayor tasa de capitalización indica una inversión más riesgosa. Una tasa de capitalización baja muestra un alto valor y una fuerte demanda de la propiedad.
Retorno de Efectivo sobre Efectivo (CCR)
El flujo de efectivo anual antes de impuestos se divide por el total de efectivo invertido. Sirve como una medida del rendimiento de la inversión.
Los lectores deben tener en cuenta que este artículo solo tiene la intención de transmitir información general sobre estos temas y que FAS CPA & Consultants (FAS) de ninguna manera pretende que el contenido de este artículo se interprete como asesoramiento o servicios profesionales de contabilidad, negocios, financieros, inversiones, legales, fiscales u otros. Este artículo no puede servir como un sustituto de tales servicios o asesoramiento profesional. Cualquier decisión o acción que pueda afectar el negocio del lector no debe basarse únicamente en el contenido de este artículo, sino que debe consultarse con un asesor profesional calificado. FAS no será responsable de ninguna pérdida sufrida por cualquier persona que confíe en esta presentación. Este artículo está sujeto a cambios en cualquier momento y por cualquier razón.
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