Qué Tipo de Organización Empresarial es Mejor Para la Inversión en Bienes Raíces
La mayoría de los inversionistas en bienes raíces buscan refugios fiscales confiables y formas de maximizar sus ganancias de inversión. En muchos casos, esto es posible eligiendo la organización empresarial adecuada a través de la cual opere la actividad de inversión en bienes raíces. Hoy vamos a ver varias opciones y presentarle los pros y contras de cada una, para que pueda decidir cuál es la mejor organización empresarial para la inversión en bienes raíces en su situación única.
Propietario Único
La estructura empresarial más común que muchos inversionistas en bienes raíces utilizan es la de propietario único. Las ganancias y pérdidas de una inversión realizada a través de una propiedad única se informan en la declaración de impuestos individual de la persona y están sujetas a la tributación del tramo impositivo en el que se encuentran, cuyo máximo, según el nuevo plan fiscal, es del 39.6%. Los principales beneficios de operar como tal estructura al invertir en bienes raíces son:
⇒ Gestión simple.
⇒ Sin conflictos de interés.
⇒ Más fácil de liquidar toda la propiedad y no solo una fracción de ella.
Sin embargo, también existen desventajas al usar este tipo de organización empresarial. Estas son:
⇒ El propietario es responsable de todas las deudas.
⇒ El propietario también puede ser responsable por lesiones personales sufridas en la propiedad.
⇒ La propiedad está sujeta a gravámenes por otras deudas.
Sociedades
Las sociedades son otro tipo de organización empresarial que se utiliza comúnmente para la inversión en bienes raíces. Existen diferentes formas de sociedades que representan diferentes tipos de propiedad. Una es la tenencia en común y otra es la tenencia conjunta. Ambas tienen las mismas características de responsabilidad y tributación que una propiedad única, sin embargo, hay más personas involucradas en la gestión y, por lo tanto, en el proceso de toma de decisiones.
La tenencia en común tiene al menos dos personas como propietarios y eso afecta la parte de la propiedad, así como los derechos de supervivencia. Las participaciones en esta estructura pueden ser desiguales y si uno de los propietarios fallece, su interés se convierte en parte de su patrimonio. Este tipo de propiedad es preferido a menudo por parejas que no están casadas porque se crea fácilmente.
En una tenencia conjunta, las participaciones de propiedad son iguales y el socio sobreviviente posee toda la propiedad.
Las principales desventajas de estas sociedades generales son que:
⇒ Todos los socios son responsables de las pérdidas.
⇒ Sus activos personales están expuestos a una posible cobertura de pérdidas.
⇒ Todas las partes deben estar de acuerdo en todas las decisiones de gestión y venta.
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Sociedades Limitadas
Las Sociedades Limitadas a menudo se consideran la mejor opción para una organización empresarial cuando se trata de inversión en bienes raíces. Esto se debe a que ofrecen muchas características favorables en la protección de activos y la tributación. Este tipo de sociedad tiene al menos un socio general y al menos un socio limitado. Aquí están los pros en más detalle:
⇒ Los socios limitados tienen responsabilidad limitada, solo son responsables de las deudas hasta el monto de su inversión.
⇒ Los socios limitados pueden traspasar las pérdidas de la inversión a su declaración de impuestos individual, compensando una buena cantidad de impuestos sobre la renta.
⇒ Esta estructura permite el máximo uso de la depreciación como ventaja fiscal.
La principal característica negativa de las sociedades limitadas recae sobre el socio general, que a menudo es el desarrollador. Ellos deben asumir la responsabilidad de la deuda de toda la sociedad.
Corporaciones
Las corporaciones son grandes entidades empresariales y generalmente involucran a muchos inversionistas que se convierten en accionistas de la corporación. Un hecho muy importante que debe saber sobre estas organizaciones empresariales es que son entidades del estado y están constituidas por él. Por lo tanto, las reglas y regulaciones de cada corporación están detalladas en el estatuto y son diferentes en cada estado. Los principales beneficios de utilizar esta estructura para la inversión en bienes raíces son:
⇒ Los accionistas están separados de la entidad y, en caso de pérdida, solo pierden su inversión.
⇒ Los accionistas no son responsables de las deudas de la corporación.
⇒ Cualquier ganancia de la reinversión está sujeta a la tasa de ganancia de capital.
⇒ Las corporaciones pueden proteger sus propios ingresos.
Debemos decir que también hay algunas desventajas que debe considerar cuidadosamente.
⇒ La doble tributación es posible si no se implementa una estrategia de planificación fiscal inteligente.
⇒ Hay una tarifa de $500 a $1000 para establecer un estatuto y también se incluyen tarifas anuales de mantenimiento.
⇒ Todas las políticas y decisiones deben ser aprobadas por los directores y los accionistas no pueden votar a menos que también sean directores.
⇒ Las pérdidas y las deducciones por depreciación no pueden ser traspasadas a los inversionistas inmobiliarios.
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Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs)
Esta organización empresarial parece perfecta para los inversionistas en bienes raíces porque las ganancias de la inversión en una estructura de este tipo no están sujetas a impuestos corporativos. Sin embargo, para que esto sea cierto, el REIT debe cumplir con una serie de requisitos:
⇒ El REIT debe tener al menos 100 accionistas y no más del 50% de las acciones pueden ser propiedad de 5 personas.
⇒ El 90% de los ingresos debe provenir de inversiones pasivas y el 75% de los ingresos debe derivarse de la inversión en bienes raíces.
⇒ El REIT debe ser gestionado por fideicomisarios.
⇒ Al menos el 75% de los activos del REIT deben estar en bienes raíces, efectivo y valores gubernamentales. Si hay una inversión en cualquier corporación, no debe exceder el 5%.
⇒ Las ganancias por la venta de bienes raíces que se hayan mantenido durante menos de 4 años no pueden exceder el 30% de los ingresos del REIT.
⇒ Al menos el 90% de los ingresos gravables del REIT debe distribuirse a los accionistas anualmente.
Aunque generalmente los REIT pueden ser una muy buena organización empresarial para la inversión en bienes raíces, tienen estas tres principales desventajas:
⇒ Estructuras bastante inflexibles.
⇒ Vulnerables a altos intereses.
⇒ Los beneficios de refugio fiscal son muy limitados.
Un REIT podría funcionar muy bien para usted y su inversión en bienes raíces si establece una correcta planificación fiscal. Un experto fiscal profesional puede ayudarle con eso.
Los lectores deben tener en cuenta que este artículo solo pretende transmitir información general sobre estos temas y que FAS CPA & Consultants (FAS) de ninguna manera pretende que el contenido de este artículo se interprete como asesoramiento o servicios profesionales de contabilidad, negocios, financieros, inversión, legales, fiscales u otros. Este artículo no puede servir como sustituto de dichos servicios o asesoramiento profesional. Cualquier decisión o acción que pueda afectar el negocio del lector no debe depender únicamente del contenido de este artículo, sino que debe consultarse con un asesor profesional calificado. FAS no será responsable de ninguna pérdida sufrida por cualquier persona que confíe en esta presentación. Este artículo está sujeto a cambios en cualquier momento y por cualquier motivo.
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