20 Cosas Que Debes Saber Antes de Comprar Tu Primera Propiedad de Inversión
Comprar tu primera propiedad con una hipoteca es muy diferente a comprar con efectivo. Desde el pago inicial hasta el precio de mercado que pagamos en la fecha de cierre, cuando compras con una hipoteca, la tendencia es pagar el precio total de mercado. Esto es algo que nos dimos cuenta durante la compra de nuestra tercera propiedad.
Esta es la lista de los temas principales que atravesamos durante nuestra solicitud de crédito:
1. Pago inicial
Dependiendo de la institución a la que solicites financiamiento, un banco de renombre requerirá más del 20% para el pago inicial. Pero el pago inicial es la pieza crítica que necesitas para comprar la propiedad de inversión. Cómo reunir este dinero depende de tus gastos personales, hábitos de compra y consumo y el precio de la propiedad objetivo. Si estás serio sobre invertir en bienes raíces y no tienes los fondos para este depósito, deberías establecer retiros automáticos para acumular los fondos en una cuenta separada dentro de un plazo realista. También puedes asociarte con un amigo para acelerar la inversión.
2. Contrato de venta
Muchas veces vemos a personas firmando documentos sin leerlos. Sucede cuando vamos al doctor, en hospitales, en la farmacia y en los cierres de ventas. Incluso cuando las personas firman un contrato de venta. Leer dicho contrato es clave porque aprenderás los detalles del activo que planeas comprar. Léelo dos veces, una cuando lo firmes y otra cuando el vendedor devuelva la copia firmada. En nuestra experiencia, aprendimos que los días de cierre se redujeron de 45 a 30 días, que la propiedad estaba alquilada a un precio mucho más bajo que el mercado y que después de comprar la propiedad enfrentaríamos al menos un mes de vacancia. Usa un abogado si lo prefieres.
3. Múltiples consultas de crédito
Es una buena idea comparar antes de comprometerte con una hipoteca, pero esto puede afectar tu puntaje de crédito hasta 25 puntos si las consultas de crédito se realizan durante un período de 30 días. Ten cuidado si has congelado tus consultas de crédito. Este fue nuestro caso y olvidamos suspender el congelamiento y recibimos múltiples consultas de crédito. Afortunadamente, dentro del mismo período de 30 días.
4. Financiamiento de un corredor hipotecario
A veces, trabajar con un corredor hipotecario es bueno ya que tendrás acceso a una mayor cantidad de prestamistas más allá de los bancos tradicionales. Pero ten en cuenta que los corredores hipotecarios están en el negocio para ganar dinero y agregarán ¼ de punto a la tasa de interés hipotecaria cuando seas preaprobado. Nos dimos cuenta de esto después de comparar tanto con un corredor hipotecario como con un gran banco. El banco nos dio una tasa más baja que el corredor hipotecario, basado en nuestro puntaje de crédito.
5. Financiamiento de un banco
Obtener una preaprobación de un banco regular es un proceso más estresante porque el banco pedirá la misma información tres y cuatro veces debido a los múltiples consultores que revisarán tu expediente. Además, requerirán que mantengas fondos sobre el depósito del 20% para pagar el seguro en el cierre, impuestos a la propiedad y al menos seis meses de pagos hipotecarios. Aceptarán si tienes inversiones en fondos mutuos, ahorros y otros depósitos. No aceptarán 401Ks o IRAs, pero te darán $500 si aceptas débitos automáticos para los pagos hipotecarios (básicamente el monto que te cobraron por la tasación).
6. Puntos de tasa de interés hipotecaria
Hicimos nuestra comparación de hipotecas y encontramos que tanto el corredor hipotecario como el banco ofrecían puntos para pagar y reducir la tasa de la hipoteca. El trato era pagar 2.5K y obtendríamos hasta ¾ puntos reducidos. La diferencia en efectivo era de poco más de $100. Si planeas mantener la inversión a largo plazo, imagina esos $100 multiplicados por 30 años de pagos mensuales.
7. Precio de mercado
Siempre nos hemos preguntado cómo los grandes nombres como Buffet invierten en el mercado de valores e incluso nos tomamos el tiempo para leer los libros clásicos sobre inversiones como «Análisis de Valores» y «El Inversor Inteligente», ambos escritos por Benjamin Graham, mentor de Warren Buffet. Fue en esta inversión que finalmente nos dimos cuenta y tuvo sentido incluso para el mercado inmobiliario.
En palabras de Graham, los inversores tienden a estar a merced del “Sr. Mercado”, quien valora los activos no por su valor intrínseco sino por el valor emocional de los compradores y vendedores. Cuando nos dimos cuenta de esto, cuestionamos la validez de pagar el precio completo por una propiedad que, si tuviéramos los fondos en efectivo para comprar, definitivamente no compraríamos a precio de mercado. El valor emocional se financia entonces con el acceso al crédito y esto es válido para cualquier mercado y para cualquier demanda de activos o bienes de consumo. Compramos entonces a precio completo porque lo hacemos con el dinero de otra persona.
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8. Margen de Seguridad
Eran las 4 de la mañana y algo nos despertó una noche. Leyendo otro libro escrito por Seth Klarman, «Margin of Safety», Klarman enfatiza que, al igual que Graham y Buffet, cuando compras un activo debe tener un margen de seguridad, lo que significa que si el precio del activo disminuye un 20%, estarás bien porque no pagaste el precio completo. Finalmente, lo entendimos. Este es el concepto esquivo que nunca comprendimos. En este caso, estábamos pagando el precio completo sin un margen de seguridad si los precios cambian y el mercado inmobiliario o la economía colapsan. Esperar que los precios aumenten para poder venderlo y obtener una ganancia nos puso en la peor posición de especuladores.
9. Retorno de la inversión
Calcular la tasa de retorno o retorno de la inversión (ROI) es otro paso clave para visualizar completamente y a largo plazo tu inversión. Si la inversión es de $250K y el ingreso por alquiler es de $25K por año, el ROI bruto es del 10% (no incluyendo asociación, reparaciones, seguros o impuestos a la propiedad por simplicidad). Pero si compras con una hipoteca, tu tasa de retorno se reducirá al pago inicial del 20%.
Por ejemplo, una inversión de $250K a una tasa hipotecaria promedio del 5.75%, tu pago será cercano a $1.2K por mes o $15K, usando números redondos. Si el ingreso por alquiler por año es de $25K y el pago hipotecario es de $15K por año, el ingreso neto por alquiler por año es de $10K. Si el pago inicial del 20% es de $50K (20% sobre $250K) y el ingreso neto por alquiler después del pago hipotecario es de $10K, tu renta bruta de retorno es del 20%. No está mal para una inversión. Pero aquí es donde las cosas se ponen interesantes. En este nivel de inversión de $250K, el costo de cierre será de aproximadamente $10K, por lo que tu pago inicial de $50K será de $60K en su lugar y la tasa de retorno se reducirá al 16.67%.
Si agregamos los pagos de la asociación $1.5K por año, seguros $2K por año e impuestos a la propiedad $4K por año, del ingreso bruto por alquiler por año de $10K mencionado anteriormente, terminamos con una ganancia neta de $2.5K ($10K ingreso por alquiler – $1.5K asociación – $2K seguros – $4K impuestos). El ROI para una inversión de $60K ($50K pago inicial más $10K costo de cierre) y $2.5K de ganancia neta se reducirá aún más al 4.17%.
Podemos argumentar que comprar en efectivo producirá un análisis similar, pero solo necesitas considerar que comprar en efectivo te permite mantener el monto total del ingreso por alquiler porque no hay pagos hipotecarios. El efectivo es rey, como dice el dicho.
10. Solicitud y aprobación de préstamo
El proceso de aprobación de préstamos no es similar entre el corredor hipotecario y el banco. Este último requerirá más documentos, incluidas copias de las reglas de la asociación y prueba si posees una propiedad libre y sin cargas.
La tasa de retorno que obtienes dependerá de tu puntaje de crédito y de que tu historial de crédito no registre ninguna bancarrota. El banco te aprobará bajo la condición de que proporciones documentación adicional que puede incluir cartas de explicación si recibiste un depósito grande en tu cuenta, si las ganancias comerciales aumentaron o disminuyeron y una segunda o tercera ronda de solicitudes de documentos que ya hayas satisfecho, como se mencionó anteriormente.
11. Compañía de título
Elegir una compañía de título es crítico. Mejor si tu agente inmobiliario la recomienda. En caso de que la transacción no se lleve a cabo, será más fácil recuperar tu depósito de seguridad, siempre y cuando te retires del trato por una causa razonable y que esté aceptada dentro del contrato de venta que firmaste con el comprador. Mencionamos anteriormente que necesitas leer todos los documentos antes de firmarlos.
12. Agente inmobiliario
Siempre necesitas tu propio agente inmobiliario. No trabajes con el agente del vendedor. En nuestro caso, nos asociamos con un buen amigo que nos ayudó mucho, pero también hicimos la compra de propiedades por nosotros mismos y fue mi esposa quien diligentemente buscó y encontró la propiedad por la que ofertamos. Pero nunca estuvimos a merced de los vendedores y sus agentes inmobiliarios.
13. Documentación requerida
Los corredores hipotecarios y los bancos requieren la misma documentación, como declaraciones de impuestos, formularios W2, de los últimos dos años, declaraciones comerciales si tienes un negocio. Pero debes haber presentado todas las declaraciones de impuestos antes de solicitar financiamiento. Si no, denegarán tu solicitud y tu crédito se verá afectado debido a la consulta de crédito y ningún préstamo fue aprobado o registrado en tu historial de crédito.
14. Inspección y tasación de la propiedad
Esto es necesario para aprobar tu solicitud de crédito y lo pagas tú. La inspección de la propiedad es para verificar que la propiedad esté en condiciones habitables y la tasación para determinar el valor de la propiedad. Lee el informe cuidadosamente porque te dirá si se necesitan arreglos menores y verifica si la tasación es menor que el precio de venta y pide a tu agente inmobiliario que cambie la oferta para que coincida con el monto tasado. El vendedor aprobará si dices que estás considerando retirarte. Nota que para un vendedor, si la propiedad está bajo contrato, será más fácil venderla que empezar desde cero.
15. Asociación y mantenimiento
Obtén una copia de las reglas de la asociación y léelas para que te familiarices con los derechos y obligaciones como propietario-inversor.
Para el mantenimiento, deberías haber leído la inspección de la propiedad para alertarte sobre reparaciones a corto y largo plazo. Por ejemplo, descubrimos que el techo de la propiedad tenía más de 15 años y que podría necesitar ser reemplazado pronto.
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16. Impuesto a la Propiedad y Seguro
Recuerda que una propiedad de inversión pagará impuestos más altos que una residencia debido a la exención de vivienda, así que acumula más fondos para los pagos de impuestos a la propiedad. Para el seguro, a veces es un buen ejercicio comprar una propiedad de inversión y cotizar el seguro con otra compañía. Una de las cotizaciones que obtuvimos fue sustancialmente más baja que la que teníamos para otra propiedad. Así que incluso estamos considerando cambiar para el próximo año. Nuevamente, lee todos los deducibles y detalles de cada cotización.
17. Costos de Cierre
Esta es una cantidad considerable de efectivo que pagas para obtener la propiedad y generalmente son el 5% del precio de venta de la propiedad. Recuerda, esto debe contarse hacia tu depósito para calcular el ROI y es una cantidad en efectivo que pagas por el derecho a obtener una hipoteca.
18. Selección de Inquilinos
Recuerdo que una vez alquilamos una propiedad y la primera pregunta que el propietario hizo fue nuestro nivel de educación. Ella alababa alquilar sus propiedades a personas con títulos de licenciatura y maestría. Eso me hizo pensar y ahora entiendo su pregunta. Vincular tu alquiler a un diploma es una buena idea por el nivel de ingresos que un diploma típicamente representa.
19. Contrato Hipotecario
Prepárate para estar en el cierre tres o cuatro horas para leer todo el contrato hipotecario y la escritura. Si prefieres, pide al banco o al corredor hipotecario una copia antes del cierre, pero recuerda que incluso si pides una copia, pueden cambiar los documentos entre el lapso en que leíste las copias y el día del cierre.
20. El Inversor Inteligente
Los libros de Benjamin Graham, «El Inversor Inteligente» y «Análisis de Valores», son buenos para ilustrar este punto. El Inversor Inteligente es aquel que realiza el análisis del activo y compra con un margen de seguridad, para agregar el libro de Seth Klarman, «Margin of Safety».
Cuando compres una propiedad, no te conviertas en el miembro emocional del Sr. Mercado y pagues el precio completo, en palabras de Benjamin Graham.
Para nosotros, esta experiencia de inversión finalmente utilizó todas esas largas horas de lectura. Le dije a mi esposa que revisara el historial de la propiedad para ver los precios vendidos en el pasado. Hace veinte años, la propiedad se compró por un tercio del precio de venta. Hace diez años, se compró por la mitad. También revisamos el precio de reemplazo del seguro y era el 65% del precio de compra, quizás el 70%. Ese es el margen de seguridad. La propiedad debería comprarse con un descuento del 30% sobre el precio de mercado porque si tuvieras el efectivo, tu poder de compra sería mucho más flexible y capaz de esperar hasta encontrar un trato así.
Bono
21. La Regla del 1%
Forbes publicó un artículo interesante sobre el criterio para una buena inversión en bienes raíces. Tiene mucho sentido pensar en la regla del 1%, lo que significa que una buena inversión en bienes raíces obtiene al menos un 1% de ingresos por alquiler sobre la base total (precio de compra más cualquier reparación) de la propiedad. Por ejemplo, si la base de la propiedad es $100K, deberías obtener al menos $1K por alquiler.
22. La Tasa de Capitalización
La tasa de capitalización es el ROI y es bueno compararlo con inversiones alternativas como el mercado de valores, por ejemplo. Dependiendo de tu criterio de retorno de inversión, la tasa de capitalización es útil para medir cómo está funcionando tu inversión en bienes raíces en relación con otros mercados fuera de los bienes raíces.
Los lectores deben tener en cuenta que este artículo solo tiene la intención de transmitir información general sobre estos temas y que FAS CPA & Consultants (FAS) de ninguna manera pretende que el contenido de este artículo se interprete como asesoría o servicios profesionales de contabilidad, negocios, financieros, de inversión, legales, fiscales o de otro tipo. Este artículo no puede servir como sustituto de tales servicios o asesoría profesional. Cualquier decisión o acción que pueda afectar el negocio del lector no debe basarse únicamente en el contenido de este artículo, sino que debe ser consultada con un asesor profesional calificado. FAS no será responsable de ninguna pérdida sufrida por cualquier persona que confíe en esta presentación. Este artículo está sujeto a cambios en cualquier momento y por cualquier motivo.
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