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Cómo Inversores Inmobiliarios Pueden Reclamar una Deducción de sus Ingresos Comerciales Calificados (QBI) del 20%

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¿Que está en Juego?

  1. El IRS no da una respuesta clara a la pregunta de si una “operación de alquiler de bienes raíces” es una “empresa o negocio” a efectos de la Sección 199A del Código de Ingresos Internos. Las empresas que se consideran un “comercio o negocio” en términos de la misma califican para la deducción del 20% prevista, por lo que las apuestas son altas.
  2. Para ser considerado como un “comercio o negocio” por el IRS, la empresa inmobiliaria en cuestión ahora cuenta con un procedimiento de ingresos que puede dar como resultado ser considerada un “comercio o negocio” en la Sección 199A si los requisitos son reunidos.
  3. Sin embargo, como es típico del IRS, la letra pequeña aquí es un poco confusa:

Incluso si la empresa no cumple con los requisitos establecidos en el nuevo procedimiento de ingresos, aún se considerará cómo negocio en la medida en que se ajuste a la definición de comercio o negocio según lo establecido en la Ley en la sección 1.199A-1. (b) (14).

  1. Dicho de otra manera, para aquellas empresas que no alcanzaron la marca en términos de la Ley mencionada anteriormente y que no podían considerarse estrictamente como un “comercio o negocio”, ahora existe una segunda oportunidad disponible. A pesar de no calificar estrictamente de acuerdo con la Ley, la empresa ahora puede ingresar al “Puerto Seguro” propuesto y ser considerada como una “empresa o negocio” por el IRS si cumple con los requisitos del procedimiento de ingresos propuesto.

 

Necesito más Antecedentes para Entender qué Significa Todo Esto

¿Cuál es la Deducción del 20%?

El 22 de diciembre de 2017, se promulgó la Sección 199A para otorgar hasta un 20% de deducción a los ingresos comerciales calificados de contribuyentes no corporativos. La deducción está disponible para todas las operaciones o negocios calificados del contribuyente, incluso aquellos operados a través de una sociedad, una corporación S, propiedad exclusiva y también para los dividendos del Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) y los ingresos de la sociedad negociados públicamente.

Entonces, ¿Qué es un Comercio o Negocio Calificado?

  1. La Sección 199 (d) comercio o negocio de servicios especificados (SSTB) y comercio o negocio de prestación de servicios como empleado, están expresamente excluidos de un comercio o negocio calificado para fines de deducción.
  2. En la Sección 1.199A-1 (b) (14) un comercio o negocio se define como un negocio o comercio en la sección 162 que no sea un negocio o comercio de servicios como empleado.
  3. Tanto el departamento de Tesorería como el IRS admitieron que es difícil averiguar si una empresa de alquiler de bienes raíces es realmente un negocio o una empresa.
  4. Para resolver este problema, el procedimiento de ingresos propuesto que analizaremos a continuación proporcionará un Safe Harbor para que las empresas de alquiler de bienes raíces puedan alcanzar el estado de comercio o negocio para la Sección 199A solas.

¿Cuándo se Aplicará Esto?

  1. El procedimiento de ingresos se aplicará a los contribuyentes para los años contributivos que finalicen después del 31 de diciembre.
  2. La buena noticia es que los contribuyentes no tienen que esperar la publicación final del procedimiento de ingresos antes de que puedan comenzar a utilizar Safe Harbor tal como se establece en la propuesta, a fin de determinar si su empresa de alquiler de bienes raíces puede considerarse un comercio o negocio con respecto a la Sección 199A.

Las Reglas Propuestas

Introducción

  1. El Safe Harbor en el procedimiento de ingresos propuesto está disponible para los contribuyentes que desean reclamar la deducción disponible en la sección 199A para empresas de alquiler de bienes raíces.
  2. Si el contribuyente cumple con los requisitos, será tratado como un negocio o negocio exclusivamente para aplicar las regulaciones de la sección 199A.
  3. Vale la pena repetir que el incumplimiento de los requisitos de Safe Harbor no impide automáticamente que el contribuyente califique como un negocio o negocio tal como se define en la sección 199 (d).

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Definición de una Empresa Inmobiliaria de Alquiler

  1. Una empresa inmobiliaria de alquiler mantiene una participación en uno o más bienes raíces para generar ingresos por alquiler.
  2. La persona o RPE que desee confiar en el procedimiento de ingresos debe mantener este interés directamente o a través de otra entidad que no se tenga en cuenta como una entidad separada de su propietario con respecto a la § 301.7701-3.
  3. El contribuyente tiene que hacer una elección. Puede tratar cada una de las propiedades mencionadas por separado como empresas distintas o como una sola empresa siempre y cuando los bienes raíces comerciales y residenciales nunca sean parte de la misma empresa.
  4. Los contribuyentes no pueden variar este tratamiento de año en año a menos que los cambios sustanciales requieran lo mismo.

Requisitos de Puerto Seguro para la Empresa Inmobiliaria de Alquiler

  1. Cada empresa inmobiliaria de alquiler mantenía libros separados para reflejar ingresos y gastos.
  2. Para los años tributarios que comiencen antes del 1 de enero de 2023, la empresa de alquiler realiza anualmente 250 horas o más de servicios de alquiler.
    • Servicios de alquiler
      • Los servicios de alquiler incluyen
        • Publicidad para alquilar o arrendar inmuebles.
        • Negociar y ejecutar arrendamientos.
        • Verificación de la información de la solicitud del posible inquilino
        • Recogida de la renta.
        • La operación, reparación y mantenimiento del inmueble.
        • Gestión de bienes inmuebles.
        • Compra de materiales.
        • Supervisión de empleados y contratistas independientes.
    • Los servicios de alquiler excluyen
      • Actividades financieras o de gestión de inversiones (organización de financiamiento, adquisición de propiedades, estudio de estados financieros, planificación, administración o construcción de mejoras de capital a largo plazo u horas dedicadas a viajar hacia y desde bienes raíces).
  1. Para los años tributarios que comienzan después del 31 de diciembre de 2022, en cualquiera de los tres años contributivos consecutivos que terminan con el año contributivo (o en cada año para una empresa con menos de cinco años), 250 o más horas de servicios de alquiler se realizan para la empresa inmobiliaria.
  2. El contribuyente mantiene informes de tiempo, registros y otros documentos para registrar:
  3. Las horas en que se realizaron los servicios.
  4. Descripción de los servicios prestados.
  • Fechas
  1. Identidad de quienes completaron la misma.

Estos registros deben estar disponibles para su inspección por el IRS. El requerimiento de que los registros se mantengan simultáneamente no se aplicará a los años gravables que comiencen antes de 1 de enero de 2019.

Bienes Raíces de Alquiler que Están Excluidos de la Propuesta de Puerto Seguro

  1. Cualquier propiedad inmobiliaria que haya sido utilizada por el contribuyente (incluido el propietario o beneficiario de un RPE que depende del Safe Harbor) como residencia no es elegible.
  2. Un arrendamiento neto triple para el procedimiento incluye un contrato de arrendamiento que requiere que el inquilino o arrendatario pague impuestos, tarifas, seguro y mantenimiento por encima del pago del alquiler y los servicios públicos o una parte del mismo.

Requisitos de Procedimiento

  1. El contribuyente (o RPE) debe incluir una declaración adjunta a su declaración en la que reclama la deducción de la sección 199A o pasa a través de la información de la sección 199A que se han cumplido los requisitos de la sección 3.03 del procedimiento de ingresos.
  2. La declaración debe estar firmada por el contribuyente, su representante autorizado o RPE.
  3. La declaración abajo firmante debe indicar:

“Bajo sanciones de perjurio, declaro (nosotros) que (nosotros) hemos examinado la declaración y, a nuestro mejor saber y entender, la declaración contiene todos los hechos relevantes relacionados con el procedimiento de ingresos, y tales Los hechos son verdaderos, correctos y completos.

  1. Quienquiera que suscriba la declaración debe tener conocimiento personal de los hechos y circunstancias relacionados con la declaración.

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